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今年已过去5个多月，房地产企业破产数量已达208家，表明在疫情冲击下，中小房企加速了退出市场的步伐，行业集中度进一步加剧。相关意见分享如下，供参考。

第一、疫情冲击下，中小房企加速了退出市场的步伐

01、去年房企破产情况

人民法院网数据显示，去年全年破产房企数量为528家，日均1.4家；上半年破产房企为177家，日均0.8家。

从这个数据对比看，上半年房企破产的数量会低于下半年房企破产的数量，下半年对房企来说，可能更难熬一些。

02、今年房企破产情况

截止6月5日，全国累计破产房企数量已达208家，日均1.3家，接近去年全年水平，但远高于去年上半年63%的幅度。

03、今年上半年房企即开始宣告破产，是什么原因导致的？

⑴直接原因

众所周知，疫情冲击下，销售暂停，停工停业，但各项成本还得支出，叠加到期债务压力，宣告破产可能是房企最好的保护和选择。

⑵其他原因

没有疫情的话，因为以下这些原因，行业集中度也会提升，中小房企也会退出市场，而且越往后这种速度越快。

①行业进入调整期，已养不活那么多房企

以前房地产高速发展，利润空间大，资金周转快，行业发展呼唤更多的从业者。一般来说，前些年能搞点启动资金，都可以玩地产开发。

现在行业迈入平稳发展期，周转慢了，销售慢了，利润下降了，行业养不活那么多房企，实力不济的开发商就无法生存，只能退出市场。

②行业政策收紧，国企都在清退市场

从行政调控政策到融资政策，对房地产从业者都在收紧，房企实力不济的话，很容易资金链断裂；目前，不具备资质的国企、央企也在清退，这是行业发展趋势。

同时，地方又不以房地产作为短期内刺激经济的手段，房地产地位有所下降，地位下降之后，地产开发的难度会加大，各方面实力欠佳的房企将理智退出。

③地产业的好饭吃一碗，锅里就少一碗，竞争加剧

对一个城市、一定时期来说，地产业的蛋糕始终是有限的，你吃一碗，意味着锅里就少一碗，在这种竞争局面下，优胜劣汰就是必然结果。

④中小房企承压力更弱

208家房企破产，基本是三四线城市的中小房企，可能意味着两点：

一是三四线楼市本身在收缩，蛋糕进一步缩小；

二是错过了今年春节“返乡置业”和“小阳春”回血之后，叠加成本开支、债务压力和未来预期，中小房企资金链断裂，无法继续经营。

综上分析，疫情让三四线楼市接连错过返乡置业和小阳春回血，叠加三四线楼市在持续收缩，中小房企承压力不足，都导致了开年起房企就不停地破产。

第二、房地产业发展趋势分析

小菜理解，行业大致会呈现三个发展趋势：

01、行业资源向头部房企集中、中小房企渐进式出局

这从多个行业发展历程都可以看出来，前期都是全面发展，大家都有饭吃，越往后发展，强者越强，好饭越少，激烈竞争之下，弱者出局，行业资源必然向优质从业者集中。

02、房企转型升级、混业经营是趋势

混业经营，多条腿走路！

这几年，关注房地产业的人都知道，恒大除了主业是做地产之外，也在转型布局新能源汽车、足球、大健康产业等领域，顺便说一下，恒大也在贵州养过猪。

不只恒大，碧桂园同样如此，在地产主业之外，先后布局生态农业和机器人产业；还有万科，除了地产开发之外，万科物业、万科长租公寓、养猪等产业都在积极推进。

随着房子存量已经过剩，房地产的好饭越来越少，头部房企已经吃不饱，开始转型之路，中小房企缺乏资金和资源，不出局还能怎样？

03、房企经营模式从跑马圈地转向精耕细作

地产业的竞争逐渐加剧，倒逼房企改变经营模式，以前是高周转、高利润、到处跑马圈地，现在不得不转变为精耕细作、拿地模式、开发模式多样化。

从新城控股的经营战略看，在去年财报中，已经明确表示公司发展模式要从扩大经营、提升排名转变为提质降速、稳健经营。

综合看，房地产业逐渐进入调整期，房子存量越来越多，一手房地产市场会逐步萎缩，房企竞争会加剧，中小房企会陆续出局，行业资源会加速向头部房企集中。但即便如此，房地产的饭依然养不活所有的房企，房企转型升级、混业经营将是发展趋势。

第三、房地产业调整，对房价及购房者有何启示？

01、对房价的启示

主要是两个方面：

⑴房价的稳定性更好

房价已在高位，越来越接近价格平衡点。

这个特点就决定了，房价以后偏离价格平衡点的波动性会很小，房价的稳定性就更好，加上有各类政策调控，房价更难出现大的价格波动。

⑵房价分化是趋势

房子存量已经饱和，但这是从全国城镇住房总量上看的。

具体到城市的话，有的城市人口持续减少，有的城市人口持续增加，则不同人口变动的城市，房价就可能出现上涨或下跌的不同发展趋势。

从中期内看的话，有的城市土地资源有限，有的城市土地资源很丰富。土地资源紧缺，人口还不断流入，这样的城市房价就很容易上涨；土地资源丰富，人口变动不大，房价很难出现大的波动；而土地丰富，人口流失还很严重，那房价下滑就可能是大概率事件。

02、对购房者的启示

主要是两点：

⑴核心区域的房子，能早买就早买

房价分化基本已是业界的共识，核心城市区域的房子依然具有前景，那在这样的城市的小伙伴，经济能力允许，能早买就早买，以后可能价格更贵。

同时也意味着，人口流失，产业萎缩的收缩型城市，房子准备处理的，能早些处理就早些处理，以后可能更卖不起价。

⑵投资房产依然稳健，但加杠杆可能不容易赚到钱了

在房价稳定性更好的情况下，价格涨跌幅度都很小，这种情况下，选好了城市，只是投资的第一步。最后能不能赚到钱？还得算好账，尤其是加杠杆的，在限售、过户税费政策及贷款利率调整的情况下，很可能买个房子最后白忙一场。

因此，今年已有208家房企破产，主要是三四线的中小房企，预示着在疫情冲击后，中小房企加速了退出市场的步伐。行业进入调整周期后，房价会更为稳定，房价分化也会加深，在这种趋势下，核心区域的房子能早买就早买，投资房产虽然依然稳健，但应该注意选好房、算好账，不然可能白忙一场。

市场经济规律

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